भारत: टैक्स और बचत
EMI कैसे कैलकुलेट होती है?
EMI (समान मासिक किस्त) एक तय मासिक भुगतान है, जिसमें बकाया राशि पर उस महीने का ब्याज और मूलधन का एक हिस्सा शामिल होता है। 8.5% ब्याज पर 20 साल के ₹30 लाख होम लोन की EMI ₹26,035 है, और पूरे लोन में आप ₹32,48,327 ब्याज चुकाते हैं, यानी कुल भुगतान का 52.0%।
अंतिम अपडेट: 20 अक्टूबर 2026
EMI का फ़ॉर्मूला
EMI = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
P = लोन राशि, r = सालाना ब्याज दर ÷ 12 ÷ 100 (मासिक दर), n = कुल मासिक किस्तें।
₹30,00,000, 8.5% और 20 साल के लिए: r = 8.5 ÷ 1200 = 0.0070833 और n = 240। इन्हें रखने पर EMI ₹26,035 आती है।
शुरुआती EMI में ज़्यादातर ब्याज क्यों होता है
भारत में बैंक रिड्यूसिंग बैलेंस तरीका अपनाते हैं: हर महीने ब्याज सिर्फ़ बची हुई राशि पर लगता है। पहले महीने ब्याज ₹30,00,000 × 8.5% ÷ 12 = ₹21,250 होता है, इसलिए ₹26,035 की EMI में से सिर्फ़ ₹4,785 मूलधन घटाते हैं। जैसे-जैसे बकाया घटता है, ब्याज का हिस्सा कम और मूलधन का हिस्सा बढ़ता जाता है।
अवधि बदलने से EMI और कुल ब्याज पर असर
लंबी अवधि से EMI कम होती है, लेकिन कुल ब्याज बहुत बढ़ जाता है। वही ₹30 लाख, 8.5% पर:
₹30 लाख, 8.5% पर
| अवधि | EMI | कुल ब्याज | कुल भुगतान |
|---|---|---|---|
| 10 साल | ₹37,196 | ₹14,63,485 | ₹44,63,485 |
| 15 साल | ₹29,542 | ₹23,17,594 | ₹53,17,594 |
| 20 साल | ₹26,035 | ₹32,48,327 | ₹62,48,327 |
| 25 साल | ₹24,157 | ₹42,47,044 | ₹72,47,044 |
| 30 साल | ₹23,067 | ₹53,04,266 | ₹83,04,266 |
20 से 30 साल करने पर EMI लगभग ₹2,967 महीना घटती है, पर ब्याज लगभग ₹20.6 लाख बढ़ जाता है।
प्रीपेमेंट का असर
आंशिक प्रीपेमेंट सीधे मूलधन घटाता है। अगर पहले साल के बाद ₹2 लाख प्रीपे करें और EMI वही रखें, तो लोन लगभग 34 महीने पहले ख़त्म होता है और लगभग ₹6.9 लाख ब्याज बचता है। ज़्यादातर बैंक अवधि घटाने (ज़्यादा बचत) या EMI घटाने का विकल्प देते हैं। RBI के नियमों के अनुसार व्यक्तिगत, गैर-व्यावसायिक फ़्लोटिंग रेट लोन पर बैंक और NBFC प्रीपेमेंट या फ़ोरक्लोज़र शुल्क नहीं ले सकते।
फ़्लोटिंग रेट बदलने पर
ज़्यादातर होम लोन रेपो रेट जैसे बाहरी बेंचमार्क से जुड़े होते हैं, इसलिए बेंचमार्क बदलने पर दर भी बदलती है। उदाहरण वाले लोन की दर 8.5% से 9% होने पर EMI लगभग ₹26,992 हो जाएगी; अगर बैंक EMI वही रखे, तो अवधि 240 की जगह लगभग 267 महीने हो जाती है। RBI के नियमों के तहत बैंक को दर बदलने की जानकारी देनी होती है और EMI बढ़ाने, अवधि बढ़ाने या दोनों का विकल्प, और फ़िक्स्ड रेट पर जाने का विकल्प देना होता है।
फ़्लैट रेट बनाम रिड्यूसिंग बैलेंस
कुछ पर्सनल और वाहन लोन फ़्लैट रेट पर बताए जाते हैं, जहाँ पूरी अवधि में ब्याज मूल राशि पर लगता है। ₹30 लाख पर 20 साल के लिए फ़्लैट 8.5% का मतलब ₹51.0 लाख ब्याज होगा, जो रिड्यूसिंग बैलेंस के ₹32,48,327 से कहीं ज़्यादा है। फ़्लैट रेट लगभग दोगुनी रिड्यूसिंग दर के बराबर होता है, इसलिए हमेशा रिड्यूसिंग रेट या की फ़ैक्ट्स स्टेटमेंट में दिए APR से तुलना करें।
होम लोन EMI पर टैक्स लाभ
पुरानी टैक्स व्यवस्था में ख़ुद रहने वाले घर के लोन के ब्याज पर सालाना ₹2 लाख तक की कटौती मिलती है, और मूलधन का भुगतान ₹1.5 लाख की निवेश कटौती सीमा में गिना जाता है। नई टैक्स व्यवस्था में ख़ुद रहने वाले घर के लिए ये कटौतियाँ नहीं मिलतीं। चुनने से पहले दोनों व्यवस्थाओं की तुलना करें।
मुख्य बातें
- EMI = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1), जहाँ r मासिक दर और n महीनों की संख्या है।
- ₹30 लाख, 8.5%, 20 साल: EMI ₹26,035, कुल ब्याज ₹32,48,327।
- शुरुआती EMI में ज़्यादातर ब्याज होता है; मूलधन का हिस्सा हर महीने बढ़ता है।
- लंबी अवधि से EMI घटती है, पर कुल ब्याज बहुत बढ़ता है।
- जल्दी प्रीपेमेंट करके EMI वही रखने से सबसे ज़्यादा ब्याज बचता है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या EMI रोज़ाना या मासिक आधार पर निकलती है?
EMI मासिक दर से तय होती है, लेकिन कई बैंक बकाया पर रोज़ाना ब्याज जोड़ते हैं। अंतर बहुत कम होता है; ऊपर का फ़ॉर्मूला बैंक के शेड्यूल से काफ़ी मेल खाता है।
क्या EMI में प्रोसेसिंग फ़ीस और बीमा शामिल होता है?
नहीं। प्रोसेसिंग फ़ीस, बीमा प्रीमियम और अन्य शुल्क अलग होते हैं, जब तक उन्हें लोन राशि में न जोड़ा जाए। कुल लागत के लिए की फ़ैक्ट्स स्टेटमेंट देखें।
प्रीपेमेंट के बाद EMI घटाएँ या अवधि?
अवधि घटाने से ज़्यादा ब्याज बचता है। EMI घटाने से हर महीने का बोझ कम होता है। अगर मौजूदा EMI भर सकते हैं तो अवधि घटाना बेहतर है।
प्री-EMI क्या है?
निर्माणाधीन प्रॉपर्टी में बैंक लोन किस्तों में जारी करता है और सिर्फ़ जारी राशि पर ब्याज लेता है। यही ब्याज-मात्र भुगतान प्री-EMI है; पूरी EMI अंतिम भुगतान के बाद शुरू होती है।
स्रोत: भारतीय रिज़र्व बैंक, आयकर विभाग