Guía · Hipotecas

¿Cuánta casa puedes comprar?

Por el Equipo Editorial de CrunchBench · Actualizado el 25 de octubre de 2026

Los bancos usan la regla 28/36: tu pago de vivienda no debe pasar el 28% de tu ingreso bruto mensual y tus deudas totales no deben pasar el 36%. Con un ingreso de $90,000 al año, eso significa un pago máximo de $2,100 al mes, suficiente para una casa de unos $394,600 con 20% de enganche al 7% a 30 años (cerca del promedio de EE. UU. a 30 años, que rondaba el 7.4% a inicios de octubre de 2026).

La regla 28/36, explicada

Antes de aprobar una hipoteca, los prestamistas calculan dos proporciones con tu ingreso bruto (antes de impuestos):

1. Proporción de vivienda (28%): el pago mensual de la casa - capital, intereses, impuestos y seguro - no debe superar el 28% de tu ingreso bruto mensual.
2. Proporción de deuda total (36%): ese pago de vivienda más todas tus demás deudas mensuales (auto, tarjetas, préstamos estudiantiles) no debe superar el 36%.

Son límites máximos, no metas. Comprar por debajo de ellos te deja margen para ahorrar, imprevistos y vivir sin que la casa te ahorque cada mes.

Ejemplo completo: $90,000 de ingreso anual

Y la segunda parte de la regla: tus otras deudas mensuales más esos $2,100 no deben pasar el 36% de $7,500, es decir, $2,700. Si ya pagas $800 entre auto y tarjetas, tu pago de vivienda real debería bajar a $1,900 para cumplir la regla.

Qué incluye realmente el "pago de vivienda"

El error más común es comparar solo el capital más intereses con el 28%. El pago que evalúa el banco es el PITI:

• P - Principal: la parte que reduce tu deuda.
• I - Intereses: el costo del préstamo.
• T - Impuestos (taxes): el impuesto predial, que el banco suele cobrar cada mes dentro del pago.
• I - Insurance: el seguro de la vivienda, también incluido mensualmente.

En zonas con impuestos altos, el PITI puede ser 30% o 40% mayor que el simple capital más intereses. Siempre calcula con el pago total. Pide al prestamista el desglose completo del PITI estimado para la zona donde buscas, porque dos casas del mismo precio pueden tener pagos mensuales muy distintos según los impuestos locales.

El enganche y el seguro hipotecario (PMI)

El estándar clásico es dar 20% de enganche: evitas el seguro hipotecario privado (PMI), obtienes mejores tasas y empiezas con patrimonio real en la casa. Pero no es obligatorio: muchos préstamos permiten 10%, 5% o incluso 3% de enganche.

El costo de dar menos del 20% es el PMI, un cargo mensual (típicamente 0.5% a 1% anual del préstamo) que protege al banco, no a ti, y que se suma a tu pago hasta que alcanzas el 20% de capital. En una casa de $394,600 con 10% de enganche, el PMI puede agregar $150 a $300 al mes durante años. El PMI se cancela automáticamente cuando el saldo del préstamo baja al 78% del valor original de la casa, y puedes solicitar su eliminación al llegar al 80% si el valor de la propiedad se mantiene.

Preguntas frecuentes

¿De verdad necesito el 20% de enganche?

No es obligatorio, pero es el punto donde evitas el PMI y consigues las mejores condiciones. Si dar el 20% te deja sin ahorros, es mejor dar menos y conservar un fondo de emergencia: una casa sin colchón financiero es una crisis esperando su momento.

¿Los impuestos y el seguro cuentan para la regla del 28%?

Sí. El banco evalúa el pago total PITI (capital, intereses, impuestos y seguro), no solo la hipoteca. Cuando calcules tu presupuesto, incluye siempre esos dos.

¿Uso mi ingreso bruto o mi ingreso neto?

La regla 28/36 usa el ingreso bruto, antes de impuestos y deducciones. Es el estándar de la industria hipotecaria, así que úsalo para que tu cálculo sea comparable con lo que el banco evaluará.

¿Qué pasa si gano ingresos variables o soy independiente?

Los bancos suelen promediar tus últimos dos años de ingresos comprobables y pueden aplicar criterios más estrictos. En ese caso, sé conservador: calcula con tu ingreso promedio, no con tu mejor año.